Boliglån og realkredit: de tre dele af et boligkøb

Loven sætter en grænse for, hvor stor en del af boligens værdi et realkreditlån må dække. For en ejerbolig til helårsbrug er grænsen 80 pct. For et fritidshus er den 75 pct., og for en ubebygget grund 40 pct. Det står i § 5 i lov om realkreditlån og realkreditobligationer.

Lånet må højst løbe i 30 år (§ 3). Du kan få afdragsfrihed i op til 10 år (§ 4). Så betaler du kun rente og bidrag i den periode, og gælden bliver ikke mindre. Bagefter skal lånet betales af på kortere tid, og ydelsen stiger.

Køber du en andelsbolig, er det anderledes. Den kan ikke belånes som fast ejendom, så købet betales med et andelsboliglån i banken.

Læs også om afdragsfrihed og om finansiering af en andelsbolig, som ikke kan belånes med realkredit.

Med fast rente kender du renten i hele lånets løbetid. Med variabel rente kender du den kun frem til næste rentetilpasning, for eksempel om tre eller fem år. Den faste rente er typisk højere fra start. Det er prisen for at vide, hvad du skal betale.

Banken må som udgangspunkt kun tilbyde dig variabel rente eller afdragsfrihed, hvis din økonomi kan bære et 30-årigt lån med fast rente og afdrag. Det følger af § 19 i reglerne om god skik for boligkredit.

Bremsen ved høj gæld

Er din samlede gæld over fire gange din årsindkomst, og ligger lånet over 60 pct. af boligens værdi, er der en ekstra bremse. Så må banken som udgangspunkt ikke give dig et lån, hvor renten ændres oftere end hvert femte år, eller et afdragsfrit lån med variabel rente. Reglen står i bekendtgørelsens § 19, stk. 5, og Finanstilsynets vejledning om god skik for boligkredit uddyber den.

Renterne på begge lån kan trækkes fra i skat. Se hvad rentefradrag betyder for den pris, du reelt betaler.

Der står ikke ét tal i loven. Banken skal kreditvurdere dig og se på, om du har et rimeligt rådighedsbeløb, penge til udbetalingen og luft til, at rente og bidrag stiger. Læs mere om, sådan kreditvurderer banken dig.

Tommelfingerreglen er gældsfaktoren: din samlede gæld delt med årsindkomsten før skat. Finanstilsynet anser som udgangspunkt en gældsfaktor på mere end fire for høj, som det står i Finanstilsynets vejledning om god skik for boligkredit. Al gæld tæller med, også billån og studiegæld. Pensionsbidrag tæller ikke med i indkomsten.

Vil I låne 3 mio. kr., skal husstanden altså tjene omkring 750.000 kr. om året før skat, hvis gældsfaktoren skal holdes på fire. Banken kan gå højere, når den kan begrunde det, for eksempel med en stor formue.

Bankerne tager ikke det samme for banklånet, og de fleste banker har en fast aftale med ét realkreditinstitut. Derfor er det hele pakken, du skal holde op mod hinanden: realkreditlån, bidrag, banklån og gebyrer. Ikke kun renten.

Bed om tilbud på samme bolig, samme lånetyper og samme løbetid. Så kan du sammenligne lånetilbud krone for krone.

Kan man få boliglån uden om banken?

Realkreditlånet kommer fra et realkreditinstitut, men det går normalt gennem en bank. Vil du have tilbud fra flere realkreditinstitutter, skal du selv opsøge dem, skriver Forbrug.dk om boliglån. Du har krav på rådgivning om lånet, før du vælger.